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Immobilie kaufen in Rumänien — Notar, Grundbuch und Ablauf
EU-Bürger können in Rumänien Wohnungen und Häuser unter denselben Bedingungen wie Einheimische kaufen. Der Kauf läuft immer über einen Notar mit anschließender Grundbucheintragung. Hier erfährst du den Ablauf, die Kaufnebenkosten und worauf du achten solltest.
Seit dem EU-Beitritt Rumäniens können EU-Bürger Wohnungen und Häuser weitgehend problemlos erwerben — unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger. Frühere Beschränkungen für den Grundstückserwerb sind ausgelaufen.
Eine Besonderheit gilt nur bei landwirtschaftlichen Flächen: Hier bestehen weiterhin gesetzliche Sonderregeln (u. a. Vorkaufsrechte). Für normale Wohnimmobilien spielt das keine Rolle.
DER ABLAUF IN ZWEI SCHRITTEN
Der Immobilienkauf erfolgt in der Regel in zwei Etappen:
1. Vorvertrag (antecontract): Käufer und Verkäufer halten die Konditionen fest, meist wird eine Anzahlung geleistet.
2. Notarieller Kaufvertrag: Der eigentliche Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Nach Unterzeichnung wird der Kaufpreis gezahlt und das Eigentum geht über.
DIE ROLLE DES NOTARS
Beim Immobilienkauf in Rumänien ist die Beurkundung durch einen Notar zwingend vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Identität von Käufer und Verkäufer und veranlasst anschließend die Eintragung ins Grundbuch.
Wichtig: Der Notar agiert neutral — er vertritt nicht deine Interessen. Gerade als ausländischer Käufer solltest du zusätzlich einen unabhängigen Anwalt hinzuziehen, der den Vertrag und die Eigentumsverhältnisse (Belastungen, Genehmigungen) in deinem Sinne prüft. Rumänische Notare verwenden oft sehr knappe Musterverträge.
DIE GRUNDBUCHEINTRAGUNG (CARTE FUNCIARĂ)
Vor der Beurkundung holt der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug ein. Dieser ist zehn Arbeitstage gültig und „sperrt" in dieser Zeit das Grundbuch — in dieser Frist sind keine anderen Eintragungen möglich. Das schützt dich als Käufer. Nach dem Kauf trägt das Grundbuchamt dich als neuen Eigentümer ein; das kann einige Wochen dauern.
WAS DER KAUF KOSTET (NEBENKOSTEN)
Neben dem Kaufpreis fallen typischerweise an:
- Notargebühren: meist zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises (je nach Immobilienwert)
- Grundbucheintragung: rund 0,1 % des Immobilienwerts
- Maklerprovision (falls über Makler): bis zu etwa 3 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
- Empfohlen: Honorar für einen unabhängigen Anwalt
Insgesamt liegen die Nebenkosten meist im Bereich von 0,5 % bis 1,5 % des Kaufpreises (ohne Makler und Anwalt). Eine klassische Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es nicht.
WAS DU MITBRINGEN MUSST
- Gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Eine rumänische Steuernummer (für die Grundbucheintragung erforderlich)
- Der Verkäufer muss den Eigentumsnachweis vorlegen
LAUFENDE KOSTEN NACH DEM KAUF
Nach dem Kauf zahlst du eine jährliche Grundsteuer an die lokale Finanzbehörde. Die Höhe hängt von Region, Lage und Nutzung ab.
WICHTIGER HINWEIS
Lass vor dem Kauf eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) der Immobilie durchführen — am besten durch einen Anwalt, der deine Sprache spricht. Das ist die wichtigste Absicherung gegen versteckte Risiken.