Immobilien und Notar in der Schweiz – mieten, kaufen und die Lex Koller

Die Schweiz ist ein Land der Mieter – über die Hälfte wohnt zur Miete, und Wohneigentum ist teuer. Wer dennoch kaufen möchte, stößt auf zwei Schweizer Eigenheiten: die Lex Koller, die den Immobilienerwerb durch Ausländer regelt, und die Notariatspflicht beim Kauf. Dieser Überblick zeigt, was beim Mieten und Kaufen auf Sie zukommt.

Mieten: der Normalfall

Für die meisten Zuziehenden ist Mieten der erste Schritt. Der Wohnungsmarkt ist in den Ballungsräumen (Zürich, Genf, Zug, Basel) angespannt, ein überzeugendes Bewerbungsdossier ist daher wichtig. Üblicherweise verlangt werden:

- ein Mietkautionskonto mit bis zu drei Monatsmieten als Sicherheit
- ein Betreibungsregisterauszug (Nachweis, dass keine Schulden eingetrieben werden)
- Lohnnachweise und gegebenenfalls Referenzen

Zur Kaltmiete kommen die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Hauswartung) hinzu, die oft akonto verrechnet werden.

Kaufen als Zuziehender: die Lex Koller

Der Immobilienkauf durch Ausländer ist in der Schweiz streng geregelt – durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller. Die gute Nachricht für QONVO-typische Auswanderer: EU- und EFTA-Bürger mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C sind beim Immobilienerwerb den Schweizern gleichgestellt. Sie dürfen ohne zusätzliche Bewilligung kaufen – nicht nur die selbst bewohnte Hauptwohnung, sondern grundsätzlich alle Immobilienarten.

Eingeschränkt ist der Kauf vor allem für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz. Ferienwohnungen dürfen Ausländer nur in bestimmten touristischen Zonen (etwa im Wallis, Tessin oder Graubünden) und nur mit kantonaler Bewilligung erwerben; in Städten wie Zürich oder Genf ist das in der Regel nicht möglich.

Wichtig: Der Kauf einer Immobilie verschafft keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung – beides ist voneinander getrennt.

Die Finanzierung

Schweizer Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus „harten" eigenen Mitteln stammen (nicht aus der Pensionskasse); die weiteren 10 Prozent dürfen aus der 2. Säule oder der Säule 3a kommen. Dazu kommt die Tragbarkeitsregel: Die kalkulatorischen Wohnkosten – gerechnet mit einem Zinssatz von rund 5 Prozent plus Unterhalt und Amortisation – sollten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Hypothek wird zudem teilweise amortisiert (in der Regel auf zwei Drittel des Werts innerhalb von etwa 15 Jahren).

Der Notar und das Grundbuch

Ein Immobilienkauf wird in der Schweiz öffentlich beurkundet: Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet und damit rechtskräftig. Anschließend sorgt der Notar für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Das Notariatssystem ist kantonal organisiert und unterscheidet sich von Kanton zu Kanton – in einigen gibt es freiberufliche Notare, in anderen ein Amtsnotariat.

Kaufnebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kosten für Notariat, Grundbucheintrag und – je nach Kanton – die Handänderungssteuer an. Insgesamt sollten Sie rund 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises einplanen, die zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein müssen.

Die Handänderungssteuer variiert stark: In Zürich und Aargau fällt keine an (nur Grundbuch- und Notargebühren), in Bern rund 1,8 Prozent (mit Freibetrag für Erstwohnungen), in Genf 3 Prozent und in Neuenburg bis 3,3 Prozent. Notar- und Grundbuchgebühren liegen meist zwischen 0,1 und 0,5 Prozent.

Steuern auf Wohneigentum: der Eigenmietwert im Umbruch

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss bisher den sogenannten Eigenmietwert versteuern – ein fiktives Einkommen, das etwa 60 bis 70 Prozent der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Im Gegenzug lassen sich Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen.

Aktuelle Entwicklung: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die neuen Regeln treten aber voraussichtlich frühestens 2028 in Kraft – bis dahin gilt die bisherige Regelung unverändert. Mit der Abschaffung entfallen künftig auch der Unterhaltsabzug und ein Teil des Schuldzinsabzugs. Wer einen Kauf plant, sollte diese Reform im Blick behalten.

Praxis-Tipps

- Erst mieten, dann entscheiden: So lernen Sie Region und Markt kennen, bevor Sie kaufen.
- Eigenkapital realistisch planen: 20 Prozent plus 3 bis 5 Prozent Nebenkosten – Letztere müssen zusätzlich vorhanden sein.
- Kanton beachten: Handänderungssteuer und Notariatskosten unterscheiden sich erheblich.
- Beim grenzüberschreitenden Kauf beraten lassen: Steuerliche und rechtliche Stolpersteine vermeiden Sie am besten mit einem Notar oder Treuhänder vor Ort.

Direktkontakt: Behörden und Grundbuch finden
ch.ch – das offizielle Portal der Schweizer Behörden
Web: ch.ch
Hier finden Sie das zuständige Grundbuchamt und Notariat Ihres Kantons.

Direktkontakt: Lex Koller
Bundesamt für Justiz (BJ)
Web: bj.admin.ch
Grundlageninformationen zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland; die Bewilligung erteilt die zuständige kantonale Behörde.

Stand: 20. Juni 2026. Steuern, Gebühren und die Regeln zur Lex Koller sowie zum Eigenmietwert ändern sich und unterscheiden sich je nach Kanton – Angaben vor einer Entscheidung beim Wohnkanton prüfen oder rechtlich beraten lassen.