Immobilien und Notar in Slowenien

Als EU-Bürger kaufst du in Slowenien Immobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische – ohne Sondergenehmigung. Ausgenommen ist im Wesentlichen nur landwirtschaftliche Fläche. Wichtig zu wissen: Ein Immobilienkauf bringt kein Aufenthaltsrecht mit sich (ein „Golden Visa" gibt es nicht), und Eigentum entsteht rechtlich erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Dieser Überblick führt durch Ablauf, Notar, Steuern und Nebenkosten.

Das Grundbuch (zemljiška knjiga)

Das Grundbuch ist das Herzstück des slowenischen Immobilienrechts. Es wird von den Gerichten geführt, ist online öffentlich einsehbar und der einzige rechtsverbindliche Nachweis von Eigentum. Entscheidend: Nicht der Vertrag und nicht die Zahlung machen dich zum Eigentümer, sondern erst die Eintragung. Vor jedem Kauf solltest du einen Grundbuchauszug (izpisek) einholen und prüfen, wer eingetragen ist und ob Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten bestehen. Die physischen Grenzen und Gebäudedaten ergänzt das Kataster.

Der Kaufablauf Schritt für Schritt

1. Steuernummer (davčna številka) besorgen – ohne sie läuft keine Transaktion.
2. Objekt suchen – etwa über die Portale Nepremicnine.net und Bolha.com oder über Makler.
3. Sorgfältige Prüfung (Due Diligence): Grundbuchauszug, Bau- und Nutzungsgenehmigung, offene Abgaben und die Verkaufsberechtigung des Verkäufers. Ein eigener Anwalt ist hier dringend zu empfehlen.
4. Vorvertrag (predpogodba) mit Anzahlung – üblich sind 10 % des Kaufpreises.
5. Hauptvertrag (kupoprodajna pogodba): Vor der Beglaubigung wird die Grunderwerbsteuer gezahlt.
6. Der Notar beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers auf der Grundbuchbewilligung – erst danach ist die Eigentumsübertragung möglich.
7. Eintragung ins Grundbuch – nach ein bis vier Wochen bist du rechtlich Eigentümer.

Die Rolle des Notars

Der Notar (notar) ist in Slowenien Pflicht: Er beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers auf der für die Eigentumsübertragung nötigen Grundbuchbewilligung. Er prüft Identität und Form, ist aber neutral und nicht der Anwalt einer Partei. Deine Interessen vertritt er nicht – dafür brauchst du einen eigenen Anwalt. Zahlungen laufen häufig über ein Treuhandkonto von Notar oder Anwalt.

Steuern und Nebenkosten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 2 % des Kaufpreises an, die in der Regel der Verkäufer trägt (verhandelbar). Bei Neubauten gilt stattdessen Mehrwertsteuer – 9,5 % für Wohnraum bis zu einer bestimmten Größe, 22 % darüber oder bei Gewerbe. Hinzu kommen Notarkosten (rund 0,1–0,5 %) und Grundbuchgebühren (rund 0,5 %). Insgesamt solltest du mit Nebenkosten von etwa 3–5 % über dem Kaufpreis rechnen.

Laufende Kosten und Wiederverkauf

Die jährliche Belastung für Eigentümer ist niedrig – derzeit überwiegend eine kommunale Abgabe für die Nutzung von Bauland (NUSZ). Mieteinkünfte werden gesondert besteuert. Beim Wiederverkauf gilt: Kapitalgewinne werden mit 25 % besteuert, der Satz sinkt mit der Haltedauer und entfällt nach 15 Jahren ganz.

Finanzierung und Mieten

Auch als ausländischer Käufer bekommst du in Slowenien eine Hypothek; EU-Bürger mit lokalem Einkommen erhalten Konditionen nahe denen Einheimischer (oft rund 20 % Eigenkapital). Wer zunächst mieten möchte: Mietverträge (najemna pogodba) sind üblich, meist mit Kaution; Angebote findest du auf denselben Portalen.

Drei Empfehlungen für einen sicheren Kauf: einen eigenen, möglichst zweisprachigen Anwalt einschalten, vor jeder Unterschrift den Grundbuchauszug prüfen und alle Zahlungen über ein Treuhandkonto abwickeln. Dieser Überblick ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.