Immobilien und Notar
Immobilien und Notar in Tschechien – kaufen ohne Grunderwerbsteuer
In Tschechien kaufst du Immobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische – inklusive Agrarflächen. Eigentum geht erst mit dem Katastereintrag über, eine notarielle Beurkundung ist nicht nötig. Die 4-%-Grunderwerbsteuer ist seit 2020 abgeschafft, die jährliche Immobiliensteuer sehr niedrig.
Gute Nachrichten für Käufer: In Tschechien erwirbst du Immobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische, es gibt keine Grunderwerbsteuer mehr, und die jährliche Immobiliensteuer ist sehr niedrig. Der Ablauf unterscheidet sich aber von Deutschland – Eigentum geht erst mit dem Katastereintrag über. Dieser Überblick führt dich durch die wichtigsten Schritte.
Kaufen ohne Einschränkungen
EU-Bürger – und sogar Nicht-EU-Bürger – können in Tschechien jede Immobilie erwerben: Wohnung, Haus, sogar land- und forstwirtschaftliche Flächen, zu denselben Bedingungen wie tschechische Staatsbürger. Eine besondere Genehmigung brauchst du nicht.
Der Ablauf: Vertrag und Katastereintrag
Der Kauf läuft in zwei Schritten: zuerst der schriftliche Kaufvertrag, dann die Eintragung ins Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí, cuzk.cz). Erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum über. Eine notarielle Beurkundung wie in Deutschland ist nicht nötig – es genügen amtlich beglaubigte Unterschriften (beim Notar, Anwalt oder an einem Czech-Point). Ein Anwalt ist trotzdem dringend zu empfehlen.
Sicher zahlen: Treuhand
Üblich und sicher ist es, den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto (beim Notar oder Anwalt) zu hinterlegen und erst freizugeben, wenn das Kataster den neuen Eigentümer eingetragen hat. Das schützt beide Seiten.
Vorher prüfen: das Kataster
Vor dem Kauf prüfst du im Kataster (cuzk.cz), wer wirklich Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte bestehen – Miteigentümer haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Auszüge sind online günstig erhältlich.
Keine Grunderwerbsteuer mehr
Ein großes Plus: Die früher übliche Grunderwerbsteuer von 4 % wurde 2020 abgeschafft – als Käufer zahlst du sie nicht mehr. (Ältere Ratgeber nennen teils noch 4 % – das ist überholt.) Es bleiben nur überschaubare Kosten: Kataster-Gebühr, Anwalt bzw. Notar, eventuell ein Gutachten und Übersetzungen.
Laufende Kosten und Steuern
Jährlich fällt eine Immobiliensteuer (daň z nemovitých věcí) an, die sehr niedrig ist – für eine 100-m²-Wohnung im Zentrum von Prag etwa 40 € im Jahr (2024 ungefähr verdoppelt, aber weiter moderat). Neubauten vom Bauträger tragen Mehrwertsteuer (ermäßigt 12 % für Wohnungen bis 120 m² und Häuser bis 350 m², sonst 21 %); gebrauchte Immobilien sind meist mehrwertsteuerfrei. Beim späteren Verkauf ist der Gewinn steuerfrei, wenn du mindestens fünf Jahre Eigentümer warst.
Finanzierung
Deutsche und österreichische Banken finanzieren tschechische Immobilien selten – tschechische Banken bieten Hypotheken, oft zu besseren Konditionen. Ausländische Urkunden brauchen gegebenenfalls eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung.
Stand: 26. Juni 2026. Dieser Überblick dient der Orientierung und ist zeitkritisch. Für den Kauf ist eine tschechische Anwaltskanzlei dringend zu empfehlen; QONVO leistet keine Rechtsberatung.